Vender una vivienda parece un proceso fácil: publicas tu anuncio en los principales portales inmobiliarios, encuentras un comprador y, en cuestión de semanas, firmas la escritura y recibes tu dinero.
Pero la realidad es muy diferente.
Muchos propietarios se sorprenden cuando descubren que no todo el dinero de la venta es realmente suyo. Impuestos, gastos notariales, plusvalía municipal, cancelación de hipoteca… lo que parecía una operación sencilla puede convertirse en una trampa financiera si no se planifica bien.

Y lo último que quieres es darte cuenta, justo antes de la firma, de que un porcentaje significativo del precio de venta se lo lleva Hacienda o el ayuntamiento.
No dejes que las sorpresas te tomen desprevenido.

En este artículo, te explico de forma clara y sin rodeos cuánto dinero realmente te quedará después de vender tu casa en 2025.
Aquí tienes todo lo que necesitas saber para evitar imprevistos y maximizar tus ganancias.

Prepárate para conocer cada detalle y tomar decisiones informadas.

¡Vamos allá!

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): lo que Hacienda se lleva de tu ganancia

Si vendes tu vivienda por un precio superior al que la adquiriste, deberás pagar impuestos sobre esa ganancia.

Los tramos impositivos para 2025 son:

• Hasta 6.000 euros: 19%
• Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
• Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%
• Entre 200.000 y 300.000 euros: 27%
• Más de 300.000 euros: 28%

📌 Exenciones fiscales:

• Reinversión en vivienda habitual: Si utilizas la ganancia para comprar otra vivienda habitual, puedes estar exento de este impuesto.
• Mayores de 65 años: Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, también puedes estar exento.

2. Plusvalía municipal: el impuesto que cobra tu ayuntamiento aunque no hayas ganado dinero

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo desde que compraste la vivienda.

Se calcula de dos formas, y el vendedor puede optar por el método de cálculo que le resulte más favorable:

Método real:
Se basa en la diferencia entre el precio al que compraste la vivienda y el precio por el que la vendiste.
En pocas palabras, si la vivienda te costó 200.000 euros y la vendes por 250.000 euros, el ayuntamiento calculará la plusvalía en función de los 50.000 euros de diferencia.
Este método es más beneficioso para el vendedor si el precio de venta no ha aumentado significativamente con respecto al de compra, ya que el impuesto se calculará sobre la ganancia real obtenida y no sobre una estimación basada en el valor catastral.

📌 Ejemplo práctico:

Precio de compra: 180.000 euros

• • Precio de venta: 200.000 euros
  • Diferencia: 20.000 euros (esta sería la base para calcular la plusvalía municipal)
  • Si el coeficiente del ayuntamiento es del 15%, el impuesto a pagar sería 3.000 euros.

Método objetivo:
Aplicando un coeficiente al valor catastral del suelo.

📌 Dato clave: Si vendes por menos de lo que compraste, puedes solicitar la exención de este impuesto, pero deberás demostrar la pérdida.

3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): ¿quién lo paga en el año de la venta?

El IBI se paga anualmente y, por ley, corresponde al propietario a fecha 1 de enero.
Sin embargo, es común negociar con el comprador para prorratear este gasto según la fecha de la venta.

4. Gastos de notaría y registro: lo que nadie menciona

Aunque generalmente estos gastos los asume el comprador, si tienes una hipoteca, deberás cubrir los costos de su cancelación en el registro.

• Gastos notariales: Entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio de la vivienda.
• Registro de la Propiedad: Alrededor de 300 a 600 euros.

5. Cancelación de hipoteca: un coste que no todo el mundo contempla

Si aún tienes una hipoteca, deberás cancelarla antes de la venta.

• Cancelación registral: Entre 400 y 1.000 euros.
• Comisión por cancelación anticipada: Puede variar entre el 0,5% y el 1% del capital pendiente, según tu contrato hipotecario.
• Gastos de gestoría: Si el comprador adquiere la vivienda con hipoteca, es probable que el banco imponga la contratación de una gestoría para tramitar la cancelación registral de la hipoteca existente. Este coste puede oscilar entre 200 y 500 euros, dependiendo de la entidad financiera y los trámites adicionales que requiera.

📌 Importante: Incluso si ya pagaste la hipoteca, verifica que esté cancelada en el Registro de la Propiedad para evitar problemas futuros.

6. Certificado de Eficiencia Energética: sin él, no puedes vender

Desde 2013, es obligatorio presentar este certificado al vender o alquilar una vivienda.

📌 Coste actualizado en 2025:

• Pisos y apartamentos (hasta 100 m²): Entre 75 € y 130 €.
• Viviendas unifamiliares y chalets: Entre 160 € y 300 €.

Registro del certificado: En algunas comunidades autónomas, este trámite tiene un coste adicional, que puede ir desde los 5 € hasta los 50 €.

7. Otros gastos que podrían surgir

• Comisión de la agencia inmobiliaria: Si decide contratar a un profesional inmobiliario para que gestione la venta, deberá pagar una comisión que generalmente es el 5% del precio de venta, más el 21% de IVA o 7% de IGIC en Canarias.
• Certificado de deuda cero: Si tu vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, necesitarás este documento que acredite que estás al corriente de pagos. Su coste suele ser mínimo o gratuito.

Cédula de habitabilidad: Obligatoria en algunas comunidades autónomas, con un coste entre 60 y 300 euros.

Conclusión: ¿Cuánto dinero te queda después de vender tu casa?

Vender una vivienda en 2025 implica más que encontrar un comprador.
Los impuestos y gastos asociados pueden reducir tu beneficio hasta en un 15%.
Es esencial planificar y conocer todos los costos involucrados para evitar sorpresas y asegurarte de que la venta sea lo más rentable posible.

📌 Recomendaciones:

• Calcula todos los impuestos y gastos antes de fijar el precio de venta.
• Consulta con profesionales para obtener asesoramiento personalizado.
• Negocia con el comprador aspectos como el pago del IBI o la asunción de ciertos gastos.

Planificar adecuadamente te permitirá maximizar tus beneficios y llevar a cabo una venta exitosa.